Donation de la nue-propriété : les pièges à éviter

Le propriétaire d’un bien peut attribuer une partie de ses droits à une personne et en conserver les droits restants. Il s’agit d’un démembrement de propriété. Une pratique courante dans le cadre d’une donation familiale. Dans ce cas, les parents conservent en général l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien (une habitation par exemple) et le droit d’en percevoir les revenus (les loyers pour un local). De son côté, l’enfant bénéficiaire dispose du droit de vendre la nue-propriété. En revanche, il ne peut ni occuper le bien ni le donner en location. C’est l’usufruitier qui a la qualité de bailleur mais il ne peut seul donner à bail un immeuble à usage commercial, artisanal ou industriel. Il faut l’accord du nupropriétaire.

Lors d’une donation de nue-propriété, les droits de mutation sont calculés sur la valeur du bien décotée en fonction de l’âge du donataire.

Les droits de transmission

Fiscalement, la valeur imposable du bien démembré varie en fonction de l’âge du donataire (voir tableau). Ainsi, lorsqu’une personne âgée de 60 ans donne la nue-propriété d’un bien évalué 100 000 € à ses enfants, les droits de donation sont calculés sur la moitié de la valeur du bien, soit 50 000 €. Au décès de l’usufruitier, sauf si celui-ci intervient dans un délai de trois mois, les enfants n’ont aucun droit supplémentaire à payer. Avant de transmettre la nuepropriété à ses proches, il convient par ailleurs d’être vigilant sur l’utilisation future du bien. Si le futur nupropriétaire utilise le bien dans le cadre de son activité professionnelle, le choix du régime d’imposition et la mise en place d’un contrat de bail sont des démarches préalables à ne pas négliger.

Les déductions pour travaux

En effet, l’usufruitier est imposable sur les loyers qu’il perçoit. Il peut néanmoins déduire ses charges de son revenu foncier. En particulier les travaux d’entretien, voire même les grosses réparations, qui incombent normalement au nu-propriétaire. Si l’enfant nu-propriétaire réalise lui-même ces travaux (murs, couverture...), il ne pourra pas les déduire des revenus de l’immeuble puisqu’il n’en perçoit aucun. Il pourra en revanche les déduire de ses autres revenus fonciers s’il possède d’autres biens en pleine propriété. A défaut de revenus fonciers, le déficit éventuel peut alors être imputé sans limitation sur le revenu global. Deux conditions sont à remplir : le bien démembré doit concerner un immeuble bâti ou non, à l’exclusion des parts de société civile immobilière. Par ailleurs, le démembrement de propriété doit résulter d’une succession ou d’une donation entre parents. Les démembrements issus de partage de communauté sont donc exclus.

l’optimisation sociale

La location d’un bien à une société au sein de laquelle le propriétaire est exploitant permet à celui-ci de réduire la base de ses revenus professionnels soumis à cotisations sociales. D’où la tentation de fixer un montant de loyer élevé. Un raisonnement qui trouve ses limites lorsque l’associé exploitant est simplement nupropriétaire du bâtiment. Car le montant de la location revient à l’usufruitier. Il ne s’agit donc pas d’un produit pour le nu-propriétaire.

Donation et cessation d’activité :

choisir le bon moment La donation de la nue-propriété ne permet pas au donateur qui reste usufruitier d’échapper à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Pour autant, des exonérations sont possibles selon la chronologie de la cessation d’activité et de la date de donation :

• Si la donation des biens professionnels intervient lors d’une cessation d’activité professionnelle, le donataire peut bénéfi cier d’une exonération partielle.
• Si la donation a lieu avant la date effective de cessation d’activité, l’exonération peut être totale. Une fois que l’usufruitier des parts sociales abandonne ses fonctions au bénéfice d’un ascendant, d’un descendant, d’un frère ou d’une soeur, il peut bénéficier d’une exonération partielle.
• Si la donation de parts se fait après la cessation d’activité, le bien ayant perdu tout caractère professionnel, il ne donne droit à aucune exonération au titre de l’ISF.

Des éléments à méditer au moment de passer le relais.