Que ce soit pour céder, acheter ou développer un camping, la phase d'évaluation est incontournable et particulièrement délicate. Quels critères sélectionner, quelle méthode utiliser et à qui faire appel ? Nous vous guidons dans cette démarche stratégique.






C'est le plus souvent au moment de céder un camping que son évaluation devient nécessaire. Le cabinet comptable est le premier interlocuteur du chef d'entreprise. C'est lui qui est le plus apte à établir une évaluation du fonds de commerce. Un expert immobilier pourra également chiffrer les biens matériels et immeubles, avant que la transaction soit formalisée par un notaire.
L'agent immobilier lui, détient les clefs de l'aspect commercial de l'opération : il va rechercher un acquéreur  s'il s'agit d'une mise en vente. Il orchestre aussi la négociation, dont les arguments les plus concrets lui seront fournis par l'évaluation préalable.


L'affect du vendeur face à l'intérêt de l'acheteur
Le gestionnaire qui a passé 25 ans de sa vie à construire de ses mains et à développer son camping a un point de vue plus « sentimental » que l'acheteur, qui pense avant tout à acquérir son futur outil de travail. Pour faire la part des choses, l'intervention d'un professionnel est donc indispensable. Ainsi, le résultat de l'évaluation permettra : au cédant de fixer un prix de vente qui correspond à la réalité, au gestionnaire de gagner la confiance de la banque pour un prêt, ou à l'acquéreur de connaître sa marge de négociation.


Forces et faiblesses du camping
Pour Serge Thomas, conseiller d'entreprise au CER France, l'étape la plus importante dans l'évaluation, c'est le diagnostic qui « donne une cohérence à la valeur finale ». Cette phase consiste à établir un état des lieux de l'exploitation en listant ses forces et ses faiblesses sur quatre grands thèmes que sont : le commercial, les infrastructures, l'organisation du personnel et l'état financier de l'entreprise. Le camping a-t-il su diversifier sa clientèle ? Dispose-t-il d'équipements de loisirs récents et attractifs ? Les salariés sont-ils qualifiés ? L'entreprise est-elle rentable ?



Mode d'emploi.
Trois méthodes d'évaluation

Plusieurs méthodes existent pour définir la valeur financière d'une entreprise. Chacune s'appuie sur un élément différent du compte de résultat :

- le chiffre d'affaires : traduit la valeur commerciale de l'exploitation en volume de recettes, mais n'est pas représentatif de la qualité des ventes et ne dit rien sur les charges de l'entreprise.

- l'excédent brut d'exploitation (EBE) : contient la notion de rentabilité, plus intéressante donc que le volume des ventes. En en déduisant la rémunération du gérant et le montant des investissements de renouvellement, on obtient un « montant disponible ». Ce calcul donne l'annuité moyenne que le futur acquéreur pourra rembourser à sa banque.

- le bénéfice ou résultat net : divisé par un taux de capitalisation qui traduit à la fois le risque et le potentiel de l'entreprise. La plupart du temps le chiffre utilisé est la moyenne des trois dernières années les plus représentatives. Le calcul se fait avec un taux de base (en général taux des OAT) et une prime de risque (autour de 5 % pour un risque moyen).

« Le tout ensuite n'est pas de choisir une méthode mais plutôt de les combiner, puis de pondérer le résultat en fonction de plusieurs critères : la clientèle, l'attractivité, la rentabilité, le besoin d'investissements et le potentiel général », explique Serge Thomas de CER France.

Lire aussi l'avis d'un agent immobilier : Pierre-Jean Mauvin, dirigeant de l'agence Concerto.